マイホームは幸せだよ！

注文住宅では土地購入と建物引き渡しのタイミングが違うので、「頭金無しで住宅ローンが組めるのか？」とか、「いまの家賃と二重払いにならないか？」とか不安がいっぱいでしたが、問題なくフルローンで住宅ローンを組めました。

このページでは、そんなぼくの体験談をもとに、注文住宅の住宅ローンの流れをお話しています！

同じ新築一戸建てでも建売と違って注文住宅の住宅ローンはちょっと難しい！

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マイホームを、ましてや注文住宅を建てる人で、現金一括で購入する人はなかなかいないと思います。あなたもやっぱり住宅ローンを利用しますよね。

ただ、建売住宅と違って注文住宅では、土地の購入のための手付金や、建物建築のための契約金や中間金、そのほか諸費用などを支払うタイミングが違うので、フルローンで大丈夫なのか不安になりますよね？

そもそも建売住宅では、車を買うのと対して違わず、もうそこに買うものがあるので、それを担保にしてローンを組めばいいのですから話はカンタンです。

ところが注文住宅では、まずマイホームを買おうと思った時点では何もありません。そして自分がいくら借りられるのか、自分がほしい家がいくらなのかもわからないわけです。

なので、まずはじめにやるべきことは、自分の収入から月々の返済額をざっくり計算して、だいたいいくらくらい住宅ローンが組めるのか、シミュレーションしてみることです。

住宅ローンのシミュレーションをよりリアルにするコツ

住宅ローンのシミュレーションには、ぼくは住宅ローンシミュレーションをよく使っていました。

ただ、このシミュレーターは、返済負担率を40％まで設定できたり、当初金利も自分で入力できたりしますので、この辺をあまりにも自分勝手に設定すると、結果が非現実的になります。

そこで、次のように設定するとよりリアルに借入可能額がシミュレートできますので参考にしてみてください。

返済負担率をチェックしよう！

まず、返済負担率は多くても30％が妥当でしょう。返済負担率というのは、簡単に言えば、給料のうちいくらを月々の住宅ローンの返済に回せるか？ということです。

例えば、月給30万円で月の返済が10万円だとすると、返済負担率は33％ということになります。

今現在、給料がいくらでそのうち家賃はいくら払ってるでしょうか？その辺も参考にして入力してみるといいですね。

因みに、年収が低ければ低いほど、返済負担率も低く設定する必要があります。例えば、年収が300万円以下なら、返済負担率も20％以下にするべきでしょう。

このことはちょっと考えればわかると思います。人間生きていくためには、家よりも最低限の食費とか水道代とかのほうが大事ですよね？

で、食費や水道電気代は、これ以上削れないって額があるでしょう？だから、収入が低ければ低いほど、住宅費にはお金がかけられないってわけです。

住宅ローンの審査には審査金利と言う数字が使われる！？

次に、もっとも重要なコツを教えちゃいますと、当初金利は4％に設定してください。これ大事です！なぜ4％がいいのか？とと申しますと、それには審査金利と言うものが関わってくるからです。

が、その審査金利や、住宅ローンシミュレーションについての詳細は、超カンタン！住宅ローン返済額シミュレーション方法！！で、すでに詳細にご紹介しておりますので、そちらをご覧ください！

そして、年収からザックリと借入可能額が出たら、今度は反対に、月々の返済額から借入可能額をシミュレートしてみてください。

その2つの結果をすりあわせてみて、最終的に、借入希望額を設定してみると、かなり現実的な額が出てくるはずですよ。

注文住宅を頭金0フルローンの住宅ローンで購入する流れとコツ！

さて、注文住宅を建てるうえで、予算がザックリでも決まれば、後は割と流れ作業になります。

ただ、そこかしこに超重要ポイントが隠されてたりしますので、そこだけは間違いのない様にポイントを抑えていかないと、資金ショートしちゃう恐れもありますのでご注意ください！

１．希望の間取りをザックリと決める！

何人家族なのか？二世帯住宅にするのか？お子さんは男の子か女の子か？子ども部屋は一人一部屋にするのか？和室は欲しいのか？書斎スペースはとるのか？ベランダや物干しスペースはどこにするのか？リビングは2階にするか1階にするか？・・・などなど考えることはいっぱいありますよね？

なにげにこのときが一番ワクワクするときかもしれませんので、楽しみながら間取りを考えましょう！具体的に間取り図とかはまだ書かなくて大丈夫ですよ！

２．住宅ローン仮審査申し込み！

住宅ローンの仮審査は、早めに結果を知っておいたほうがいいので、早い段階からどんどん進めていきましょう！とは言え、メッタヤタラにあっちこっちの仮審査の申請をしていると、どんどん受かる可能性がなくなってきます。

銀行は、あなたがどこで仮審査を受けたのかと言う情報を知ることが出来るので、あまりにも多くの銀行で落ち続けると、それだけで審査に受かる可能性がどんどん低くなるのです。

できれば、大手銀行にはまず、何社か絞って、一括のタイミングで申請するのが懸命です。一括申請だと、あなたが仮審査を申請した情報が、信用情報機関に登録されるまでタイムラグがあるので、銀行が確認できないからです。

個人的に、いろんな銀行に一括で仮審査の申請をするのは相当難しいので、住宅ローン一括審査申込などのサービスを利用するのが現実的な選択でしょう。

また、家づくり業者の見積もりが、案外安かったり高かったりするので、とにかく最大限の金額で仮審査を申請したほうがいいです。

例えば、4,000万円の仮審査を申請しても、結果として、3,500万円に減額されたりもします。なので、ちょっと多めかなくらいで申請しておきましょう！

３．土地探し＆ハウスメーカー打ち合わせ

自分が住みたい街はどこなのか？そのへんの地価はどうなのか？子供の学校は近くにあるか？買い物は便利か？交通の便はどうか？空気はキレイか？景色はいいか？生活環境はどう（要は浮浪者はいないかとか駅前に変な人がたむろしてないかとか…。）か？・・・などを考えて住む場所を探しましょう！

住む場所が決まったら、その街で売出し中の土地のチラシを持って、何社かのハウスメーカーや工務店に、あなたの希望の間取りについて相談に行きましょう！

この、「土地のチラシを持って」ってのがポイントで、冷やかしじゃないってことを強くアピールできるので、はじめから結構真面目に話を聞いてもらえますよ！

この段階では、どこの業社で建てるかはまだ決めず、いろんなアイデアをだしてもらったり、業社によってどんな事ができて、どんな事ができないのかを比較検討する期間ですね。

工法や間取りの作り方で気に入った業社があれば、早めに見積もりも作成してもらって、見積もりも数社からとって、業社間で比較検討しましょう！

この時期には、土地の方は、買付証明書を出す段階まで話を進め、建物の方は、実際にどこの業社で家を建ててもらうのかを決定しておきたいですね。

４．住宅ローン仮審査通過！

とにかく、住宅ローンの仮審査に受からないと此処から先には進めません。非常にヤキモキする期間です。

ただ、こっちの銀行では2,000万円でも無理って言われたのに、こっちの銀行では4,000万円あっさり満額通過！なんてこともありますので、あきらめずにチャレンジしてください。

とは言っても、銀行はなぜ落ちたか理由を教えてはくれないので、同じ失敗を繰り返してしまうこともあります。

そして、先程も言ったように、落ちれば落ちるほど、どんどん審査に通りにくくなります。

なので、「住宅ローンの審査に通る自信がちょっとないなぁ…。」と言う人は、ぼくも利用して見事審査に受かった、住宅ローン審査に受かるマニュアルというものがありますので、早めにそれを利用して勉強してみたほうがいいかもしれません。

５．土地購入契約！【現金必要ポイント！】

無事住宅ローンの仮審査に通過したら、最初の重要ポイントが出てきます！それが土地の購入契約です。

何が重要なのかと言いますと、土地の購入契約にあたって、ある程度の現金が必要になってくるからです！

土地の契約に伴う書類作成代もそうですが、一番のポイントは、手付金です。

手付金はおよそ土地代金の一割程度と言われていますので、もちろんそんな金はありませんよね(笑)？ぼくもありませんでしたから(笑)！じゃあどうするか？

自分が用意できる範囲に負けてもらう&支払いを待ってもらうんです！

なので、土地購入におけるポイントは、まず話がわかる不動産屋を見極めることが大事です。

つまり、話は戻りますが、土地探しの段階で、フルローン希望の旨を伝え、協力してくれるかどうか、不動産屋に相談する必要があったわけですね。ここ気をつけてください！

６．間取り決定！家づくり業者との契約！【現金必要ポイント！】

土地が購入できたら、間取りも決定させることができますので、家づくりの業者とも契約を結びます。

家づくり業者の選び方としては、もちろん安いのは大事ですが、それとともに誠意があるか？あなたの希望をきちんと叶えられる家造りができそうなのか？また、アフターフォローは充実しているか？等、色んな面から検討してください。

特に注文住宅は、引き渡し後のトラブルもつきものと思っておいたほうがいいです。アフターの体制がバッチリのところと契約をしましょうね！

因みにこの契約時にも、書類作成費や契約金などが一般的に必要になってきます。話のわかる工務店などでは、無利子で建て替えてくれたりするところもあります。

また、ハウスメーカーでも支払い時期に融通を利かせてくれたりもしますので、この辺をうまく相談して力を借りましょう！

このときに、絶対変なところから借金なんてしたらダメですよ！それが原因で住宅ローンの本審査に通らなくなってしまいますから、十分注意してください！

７．住宅ローンの本審査！

さて、ドキドキの本審査です！

よほどのことがない限り、仮審査に受かって本審査に通らないってことはまずありませんが、100%ないとは言い切れませんので注意しましょう。

そして、この順番が非常に重要なポイントなんです。

なぜなら、すでにあなたはハウスメーカーなり工務店なりと契約を結んでいますよね？では、本審査に落ちたらどうなるのでしょう？

ここで家づくり業者との契約時まで話を戻しますと、この家づくり業者との契約に「住宅ローン非承認による契約の白紙撤回に係る条項」といったものが盛り込まれているのかしっかり確認してください！

８・土地代金支払い【融資必要ポイント！】

住宅ローンの本審査に無事通過したら、土地代金の支払いになりますが、ここでも重要なポイントがあります！

そもそも住宅ローンは建物がない土地だけには使えません。そしてこの段階では土地しかありませんので、住宅ローンが基本的には使えません！

でもそれでは大抵の人が注文住宅なんて建てられなくなってしまいますから、銀行も色々なサービスを考えてくれてます。

そのサービスの内容も、住宅ローンの借入先を決めるポイントになるので、事前によく調査しておきましょう！

土地代金を支払うタイミングで、一旦登記をして抵当権を設定するのか、しないのか？だけでも、かかってくるお金が全然違ってきます。

そもそもその諸費用は住宅ローンに組み込めるのか？とか、今後どんどんかかってくる中間金などは住宅ローンから支払われるのか、それとも別につなぎ融資を契約するのか？そのつなぎ融資の金利はいくらなのか？

金利や、手数料、その他のサービスを比較して、後々後悔のないように銀行を考えましょう。

特に、ぼくのように、注文住宅をフルローンで考えてる場合は、そもそも選択できる銀行がかなり少なかったです（最近はそうでもないかもしれませんが…。）。

例えば、諸費用から何から、一切住宅ローンに組み込めなければいけないのは当たり前で、それを建物引き渡し前に融資してもらわなければ、土地も買えないしいろんな手続きの証書代なども払えません。

因みにぼくは労金でしたが、労金は太っ腹で、新築に関わるものなら一切合切住宅ローンに組み込んでいいということでした。つまり、新調する家具や、引っ越し代金も全てＯＫでした！

ところが銀行によっては、諸費用はダメとか、土地建物代金のみとか、色々うるさいところもありますし（この件に関しては、「え！？住宅ローンで家具・家電、新車まで買える！？」をご覧ください。）、特に「つなぎ融資」のサービスがないところだと、もう致命的にフルローンでの注文住宅建築は無理でしょう！

９．着工！【融資必要ポイント！】

住宅ローンの本審査も通ったら、いよいよ着工です！

着工の際は大抵の場合、家づくり業者に支払う着手金とか中間金とかが必要になります。

これは、これから工事にかかる材料などを買うためのお金になりますので、大きなハウスメーカーなどでは引渡し時に全額と行った場合もあるようですが、小さな工務店ではほぼ必要になってくるでしょう。

この際、住宅ローンからの、中間金の融資が必要になってきます。

１０．引き渡し！ローン実行！

無事工事が完了したら、とうとう引き渡しですね！

ここまで来るのに長かったような、短かったような気持ちがするものですが、これからの引っ越しもまたまた大変ですので、気を抜かないように(笑)！

話を戻しますと、住宅ローンはこのときに初めて融資実行されることになります。違う場合もあるかもしれませんが、少なくともぼくの場合はそうでした。

いままでの中間金や土地代金の融資などは、手形を切らされての無担保融資ということで、それを住宅ローンで返済するって形をとってました。

なので、注文住宅を建てる人に有りがちな心配事の一つにある、
「家を建ててる間は、いまの家賃と住宅ローンの返済が二重払にならないか？」
ですが、これは二重払いになりませんので安心してください！

また、この時にすべてのローンが支払われるので、支払いに使われなかった分や、事前に現金で支払った分などは、あなたの指定口座に振り込まれます。

ここでのワンポイントアドバイスですが、実は本審査に受かってても、この段階で再度、団信の健康状態の申請をする必要がありますので、健康には十分注意してください！風邪引いて住宅ローンの融資実行がアウトになって人もいるとかいないとか…。（怖）

１１．物件登記等

この辺の手続きは、正直ハウスメーカーが勝手にやってくれるって感じです。引き渡し後、しばらくすると書類が届きました。

もちろん勝手にやってくれるとは言っても、手数料は取られてますので、その金額はチェックしておいたほうがいいです。

あまりにも高い場合には、自分で司法書士を探すとかしてみるのもいいかもしれません。

注文住宅の住宅ローンの選び方のポイント！

さて、いかがでしたでしょうか？

ここまで読んでいただいて、注文住宅を住宅ローンで、しかもフルローンで購入しようという場合の不安が、少しでも取り除けたでしょうか？

とは言え、それでも重要なポイントが有りましたので、最後にちょっとまとめてみます。

今回はちょっと長くなってしまいましたね。他のページとダブるところも多々あったかもしれませんが、最後まで読んでいただいて、ありがとうございました！